A moins de gagner la super cagnotte à la loterie, rares sont les particuliers qui ont à leur disposition l’intégralité du budget leur permettant d’acheter un appartement à Paris. Emprunter de l’argent auprès d’une banque ou d’un établissement financier est donc quasiment obligatoire, et chaque jour, je conseille mes clients blog immobilier dans le choix de leur crédit immobilier. Car emprunter une somme aussi importante n’est pas un acte anodin : le prêt a un impact réel sur le prix de votre bien, qui peut parfois être multiplié par 2 ! Il est donc important de bien comprendre les mécanismes de crédit pour éviter de payer votre emprunt au prix fort.
Les différents types de crédits
Il existe un nombre important de crédits, dont les plus courants sont :
Le crédit à taux variable : le taux de remboursement est variable dans le temps, en fonction de certains éléments financiers prédéterminés. En général, ce type de crédit permet d’avoir un taux bas quand les conditions sont favorables, mais implique une prise de risque en cas d’augmentation importante du taux, comme cela a été le cas lors de la crise des subprimes aux Etats-Unis. Pour limiter les risques, il est possible d’opter pour un taux « capté » : la variation, à la hausse ou à la baisse, est alors limitée à 1 %.
Le crédit à taux fixe : le plus utilisé en France, même si le taux est supérieur à celui du crédit à taux variable. Le taux est fixé au moment de l’obtention du prêt et restera le même pendant toute la durée de remboursement. Inconvénient : si les taux directeurs baissent vous ne pourrez pas en profiter et vous continuerez à rembourser votre prêt au prix fort.
Le prêt relais : emprunt de courte de durée (moins de 2 ans), il permet de faire la transition entre l’achat d’un nouveau bien et la revente d’un bien dont on est déjà propriétaire. Avec un taux élevé, il est important de limiter sa durée au maximum.
Le prêt à taux zéro : dans certains cas, l’Etat accepte de prêter de l’argent sans aucun intérêt. Le taux est donc nul et le crédit ne « coûtera » rien à l’emprunteur. Les conditions pour bénéficier d’un prêt à taux zéro imposent d’être primo-accédant, et de répondre à des critères de revenus et de localisation précis.
Attention : au moment du choix et de la négociation de votre emprunt, n’oubliez pas de demander une indemnité de remboursement anticipée (appelée couramment IRA) à taux 0 en cas de revente du bien, la plupart du temps votre banquier l’acceptera.
La durée du crédit
En général, le remboursement d’un crédit immobilier s’échelonne sur 5 à 25 ans.
La durée du crédit permet d’ajuster les mensualités pour s’assurer un certain niveau de vie et rester dans un niveau d’endettement cohérent (inférieur à 35 %) : ainsi, certains préfèrent rembourser des mensualités moins élevées pendant une durée très longue.
Mon conseil : Si vous empruntez pour acheter votre résidence principale ou votre résidence secondaire, mieux vaut emprunter peu et sur une durée courte. En revanche, si vous empruntez dans un but d’achat immobilier pour le louer, privilégiez un emprunt très long : vous pourrez déduire les intérêts d’emprunt de vos loyers perçus et ainsi une grande partie des mensualités seront payées par vos locataires…
Les assurances crédit
Un accident de la vie (problème grave de santé, perte d’un emploi…) peut vous empêcher de rembourser votre emprunt.
La loi impose à l’emprunteur de contracter une assurance décès et invalidité totale, afin d’assurer le versement des traites.
Je conseille systématiquement à mes clients blog immo de contracter une assurance invalidité partielle et chômage en cas d’achat de leur résidence principale, afin d’éviter qu’un problème passager n’entraine l’impossibilité de rembourser leur crédit et la perte de leur logement…
Faire appel à un courtier
Pour déterminer le montant de vos remboursements, n’hésitez pas à faire des simulations en ligne sur le site d’empruntis.
Pour trouver le crédit et l’organisme financier qui vous accorderont un prêt aux meilleures conditions, le plus simple reste de faire appel à un courtier en crédit : indépendant, il vous permettra de gagner en temps et en efficacité, et d’obtenir le crédit le plus avantageux, d’un point de vue financier, en fonction de votre situation.
