Les prix des appartements à Berlin sont encore très accessibles, même s’ils ne cessent d’augmenter depuis ces 10 dernières années. Le fait que l’immobilier berlinois soit parti de très bas laisse une marge encore importante pour les nouveaux acquéreurs de biens immobiliers avant que Berlin n’ait atteint son niveau de prix maximum, face à une demande toujours plus forte que l’offre.
Les prix des offres des appartements en copropriété ont augmenté distinctement en 2020 – 2021. Le prix moyen exigé tous quartiers confondus au cours des premiers neuf mois de l’année se situait à 4630 €/m², soit près de 9% au-dessus du prix moyen de 2019. Néanmoins, on a pu constater une augmentation quelque peu ralentie des prix de vente en 2020 en comparaison à 2018-2019, où l’augmentation était de + 19,9%.
Mais la hausse des prix ralentit différemment en fonction des arrondissements. Si vous souhaitez par exemple effectuer un achat d’un appartement à Berlin-Mitte, veuillez noter que les prix des offres ont augmenté en 2020 de seulement 2,9 % en moyenne, même si les appartements de cet arrondissement restent de loin les plus chers de l’ensemble du marché immobilier berlinois, avec un prix médian de 6500€/m².
Si vous souhaitez acquérir un appartement en copropriété à Kreuzberg-Friedrichshain, ainsi qu’à Charlottenbourg-Wilmersdorf et Tempelhof-Schöneberg, il faut savoir qu’avec leur grande proportion d’appartements en centre-ville, la hausse des prix dans ces quartiers y était beaucoup moindre que celle de l’année précédente. Cependant le code postal 10789 (district appartenant à Charlottenbourg-Wilmersdorf et limitrophe de Tempelhof-Schöneberg), représente l’offre d’appartements en copropriété la plus chère de Berlin avec un prix moyen de 3700 €/m², mais surtout en raison de la grande proportion de surfaces commerciales de détail ainsi que de bureaux et à cause d’une offre très faible d’appartements en copropriété. Ce niveau de prix reste cependant une exception. En effet, la limitation naturelle des prix les plus hauts dans le centre, démontre la rationalité du marché berlinois et l’absence d’une bulle immobilière.
Ci-dessous un tableau des prix médians par arrondissement pour lequel il faut néanmoins considérer les disparités entre « district ». Par exemple L’arrondissement de Mitte inclut aussi bien les districts de Wedding et Gesundbrunnen (quartiers très populaires et encore peu chers en périphérie du centre berlinois) que Tiergarten et Mitte-Mitte au centre où les prix y sont bien plus élevés, notamment dans la zone autour de la Friedrichstraße.
| Quartier | Prix moyen par m² en 2020, en € |
| Charlottenburg – Wilmersdorf | 4.700 |
| Friedrichshain – Kreuzberg | 5.000 |
| Maobit | 4.200 |
| Mitte | 6.500 |
| Neukölln | 4.500 |
| Steglitz-Zehlendorf | 4.200 |
| Tempelhof – Schöneberg | 4.700 |
Effectuer un offre d’achat
Comme vous le savez, le fait d’effectuer une offre d’achat pour un appartement ou une maison, permet au potentiel acquéreur de se positionner en formulant donc une offre d’achat du bien immobilier en question. En France, si le vendeur propriétaire accepte l’offre en question, les deux parties s’engagent sur un compromis de vente, qui peut sans problème être signé sans passer devant un notaire, on appel alors cela une signature « sous seing privé ». Mais comment formuler une offre d’achat en Allemagne ?
En Allemagne il en va un peu autrement. En effet il n’y existe pas de compromis de vente suite à une offre d’achat. C’est alors un document préliminaire appelé « contrat de réservation » (Reservierungsvertrags) qui entre en compte. Avec ce document qui tient une certaine valeur juridique, le vendeur s’engage à vendre à l’acheteur en question, au prix défini ; mais il peut tout de même se désengager. Ce contrat n’engage par contre pas le potentiel acquéreur à acheter absolument. Il peut se désister, dans quel cas il perdra les frais de réservation déposés.
Après l’offre d’achat matérialisée par le contrat de réservation, l’acheteur et le vendeur ont 2 semaines pour trouver un notaire (généralement conseillé par l’agent immobilier) qui fera signer aux deux parties l’acte notariés. Notez bien qu’en Allemagne le notaire n’a pas un rôle aussi pointu qu’en France. Il a essentiellement un rôle d’arbitre et de garant du bon déroulement de la vente dans le respect des lois. Comparativement à la France, il joue alors plus le rôle de greffier.
Si vous recherchez à assurer une certaine protection à votre échange, comme cela pourrait se passer en France avec un notaire, il vous faudra alors faire appel à un avocat, qui là encore, en Allemagne a un rôle bien particulier de conseiller, de fiscaliste, de défendeur des intérêts ou encore de représentant légal auprès du notaire.
Évolution du marché de l’immobilier à Berlin
Au cours des dernières années précédant 2021, Berlin a connu une croissance rapide de sa population et de son économie, ce qui a entraîné une demande accrue de logements. Cette demande a provoqué une hausse des prix de l’immobilier, tant pour l’achat que pour la location. Les investisseurs internationaux et nationaux ont également été attirés par le marché immobilier de Berlin, ce qui a contribué à l’augmentation des prix.
Cependant, en réponse à cette hausse des prix, le gouvernement allemand et les autorités locales ont pris des mesures pour réguler le marché et protéger les locataires. Par exemple, en 2020, Berlin a introduit un plafonnement des loyers (Mietendeckel), qui a imposé des limites sur les augmentations de loyer et a même réduit certains loyers. Cette mesure a été ultérieurement jugée inconstitutionnelle par la Cour constitutionnelle allemande en avril 2021, et les loyers ont été rétablis à leur niveau précédent.
Outre le plafonnement des loyers, d’autres initiatives ont été mises en place pour augmenter l’offre de logements abordables et réguler le marché immobilier. Par exemple, des projets de construction de logements sociaux ont été lancés et des restrictions ont été imposées aux locations de courte durée, telles que celles proposées par Airbnb.
Pour obtenir des informations actualisées sur l’évolution du marché immobilier à Berlin, il est recommandé de consulter des sources récentes, telles que des rapports d’agences immobilières, des analyses de marché, des articles de presse ou des données gouvernementales.
