Depuis quelques années et particulièrement depuis la création du statut RNH, le Portugal attire chaque année toujours plus de touristes mais aussi de retraités et même d’entreprises souhaitant investir et parfois même s’installer. Dans cet article nous vous proposons un guide de l’investissement immobilier au Portugal. Nous parlerons des aides, de la fiscalité, mais aussi des meilleurs endroits où investir au Portugal.
Où investir dans l’immobilier au Portugal ?
L’Algarve
L’Algarve est la superbe côte qui s’étend au sud du Portugal, dotée de plages incroyables, de villages historiques et d’activités de vacances des plus agréables. Cette région au climat fantastique possède une météo rendant l’accès à la plage possible de mars à octobre. L’exceptionnel rapport qualité/prix de l’immobilier au sud du Portugal et la variété de ses villes rendent l’Algarve accessible à tous les types de budgets.
C’est aujourd’hui une des destinations favorites des retraités européens qui choisissent l’Algarve pour sa qualité de vie exceptionnelle, son climat unique en Europe et la grande sécurité de la région. Les amoureux du soleil, de la mer, des plages de sable fin, des paysages de campagne ou de la montagne trouveront en Algarve leur paradis.
Des villes comme Lagos, Silves, Albufeira, Faro ou Tavira sont chargées d’histoire et également tournées vers le 21eme siècle. Pour les amoureux de la voile les marinas de Vilamoura, Lagos, Albufeira ou encore Faro vous offrent toutes les conditions dont vous rêvez.
Lisbonne
Lisbonne la capitale aux sept collines tournée vers le Tage, ce fleuve magique qui transforme la vie des lisboètes. La ville a énormément évolué lors de la dernière décennie. Une profonde réhabilitation urbaine alliée à une conservation des traditions (comme les vieux trams) en font aujourd’hui une ville au milles enchantements.
Les quartiers typiques ont conservé leurs traditions. Que ce soit au Principe Real sur une terrasse la journée, sur un des nombreux miradors de la ville pour écouter des musiciens de rue ou le soir au Bairro Alto pour boire un verre entre amis, vous vous sentirez bien partout à Lisbonne.
Alfama un des plus vieux et plus typiques quartiers de la ville vous offre encore aujourd’hui des petits restaurants figés dans le temps o les chanteuses et les chanteurs de fado défilent et vous enchantent au son de la guitare portugaise. De nombreux expatriés choisissent aujourd’hui Lisbonne comme destination. Ils s’y installent et rapidement se sentent comme des lisboètes.
Les appartements restaurés du centre ville sont autant de bonnes raisons de s’installer à Lisbonne. L’aéroport qui se trouve au porte de la ville avec un station de métro vous permet d’être à 2h30 de la plus grande partie des autres capitales européennes.
Vivre à Lisbonne c’est avant tout un art du bien vivre. La qualité de vie proposée par la ville est sans pareil. Les nombreux jardins et parcs vous rafraîchiront pendant les mois d’été. Lisbonne est la capitale européenne qui possède le meilleur climat. De grandes plages de sable fin sont à 30 minutes en voiture.
Porto
Porto est également une ville tournée vers un fleuve, le Douro. Porto et Gaia se font face et sont reliés par des ponts à la magie toujours présente. Les vieux quartiers de la ville sont aujourd’hui en permanente rénovation, ce qui donne à la ville un enchantement permanent.
La mer est toute proche. L’embouchure du Douro (a Foz) est un des quartiers chics de la ville. La région du Douro est à quelques kilomètres de Porto. Cette région est sans nul doute une des plus jolies du Portugal. C’est la que sont plantés les vignes qui donneront vie au célèbre vin de Porto.
Vivre à Porto c’est faire corps avec la ville et ses habitants qui possèdent une hospitalité tellement particulière. A Porto vous vous sentirez chez vous partout.
La côte d’argent
Située sur la côte atlantique entre les villes de Lisbonne et Porto, la côte d’argent est une des destinations à ne pas manquer au Portugal. Région de tourisme mais aussi région chargée d’histoire, la côte d’argent propose un climat ensoleillé, des plages à perte de vue et des golfes en bord de mer.
L’autoroute A1 qui relie Lisbonne à Porto et qui traverse la côte d’argent permet des déplacements très rapides. De nombreuses stations balnéaires sont ainsi à moins d’une heure de Lisbonne et de son aéroport. La côte d’argent est certainement une des régions qui devra être visité avant une installation définitive au Portugal.
La vallée du Douro
La vallée du Douro est sans conteste un des joyaux du Portugal. Des opportunités uniques sont à votre portée dans cette région aux multiples paysages. Afin de vous permettre de mieux découvrir cette région avant d’éventuellement acquérir un bien immobilier nous vous proposons, via un de nos partenaires, de louer un bien de prestige à la semaine.
Taxes et impôts au Portugal
Le système fiscal portugais est l’un des plus généreux d’Europe et devient rapidement une destination populaire pour les expatriés français et d’autres pays.
Pour les particuliers fortunés, le système fiscal portugais est particulièrement favorable et, combiné à d’autres facteurs, notamment le fait d’être l’un des principaux pays pour la R&D dans les nouvelles technologies, son attrait ne cesse de croître.
La fiscalité au Portugal : Les principes de base
L’année fiscale portugaise suit l’année civile et se termine le 31 décembre.
Si vous vous installez au Portugal, vous êtes tenu de vous enregistrer en tant que contribuable avant d’entreprendre toute activité rémunérée au Portugal. Vous devez vous enregistrer pour devenir un contribuable, ce qui nécessite l’obtention d’un NIF (Numero de Identicacao Fiscal) que vous pouvez demander à un bureau des impôts local.
Le numéro fiscal est attribué (sur demande) par le service des finances. Il est unique et chaque personne doit en demander un.
Ce numéro vous sera demandé dans de nombreux cas et en particulier pour :
- l’ouverture d’un compte bancaire.
- L’achat d’un bien immobilier.
- L’achat d’’un véhicule.
- les contrats d’électricité, d’eau, téléphone, etc ….
Lors de l’achat d’un bien immobilier, le numéro fiscal n’est pas obligatoire pour la signature du compromis de vente, mais est obligatoire pour la signature de l’acte authentique.
Lors de la demande du Nº fiscal il vous sera demandé une adresse qui peut être votre adresse au Portugal si vous êtes résident ou votre adresse dans votre pays d’origine si vous ne résidez pas au Portugal.
Les résidents fiscaux portugais, y compris les expatriés, sont tenus de soumettre une déclaration annuelle de revenus au début de l’année suivante. La date limite de soumission de votre déclaration annuelle d’impôt sur le revenu portugais se situe entre le 1er avril et le 30 juin de l’année civile suivant la fin de l’année fiscale précédente.
A savoir sur les impôts et taxes au Portugal
- Immobilier au Portugal
- Tout savoir sur la fiscalité au Portugal
- Les taxes lors d’un achat immobilier au Portugal ?
- AIMI, la taxe foncière pour les biens immobiliers de valeur
- Le statut de Résident Non Habituel
- Faire un prêt bancaire au Portugal
Investir et s’installer au Portugal, les facilités
Tout savoir sur le statut RNH, de Résident Non Habituel.
Qu’est ce que le Golden VISA ?
Le golden visa permet au citoyens non européens d’obtenir un visa Shengen afin de pouvoir résider et se déplacer librement dans l’espace Shengen.
Ce visa est délivré par l’état portugais après un achat immobilier d’une valeur égale ou supérieure à 500.000 €. Ce montant peur être la somme de plusieurs achats. Afin de conserver votre golden visa vous devez résidez 7 jours pas an sur le territoire portugais.
Le permis de conduire au Portugal
Validité du permis de conduire français au Portugal
Le permis de conduire français permet de conduire au sein de l’UE ou de l’EEE, sous réserve du respect des règles de circulation et de sécurité routière en vigueur dans chaque État membre.
Les Français qui résident au Portugal, et qui sont détenteurs d’un permis français sans durée de validité (permis rose) sont toutefois tenus, au bout de deux années de résidence, d’échanger leur permis de conduire pour un permis portugais.
L’usager qui a échangé son titre français à l’étranger peut, à son retour en France, solliciter auprès de sa préfecture de résidence le rétablissement de ses droits à conduire sur le territoire national, à condition qu’il ait obtenu ceux-ci après réussite du permis de conduire français.
La liste des documents à présenter pour l’échange est indiquée ci-après ; pour plus d’informations à ce sujet, nous vous invitons à contacter l’institut de la mobilité et des transports (IMTT). Rappel : Les consulats ne peuvent ni échanger, ni certifier, ni remplacer les permis de conduire. La seule autorité compétente pour les personnes résidentes au Portugal est l’IMTT.
Pour davantage d’informations concernant les procédures à suivre, ou pour consulter et télécharger les formulaires nécessaires, nous vous invitons à consulter le site de l’IMTT, à la rubrique concernée.
Perte ou vol du permis de conduire
Cas général :
En cas de perte ou de vol d’un titre français, les Français qui résident régulièrement au Portugal doivent s’adresser à l’IMTT afin de se voir délivrer un permis de conduire local, au format européen. Il vous faudra demander directement à la préfecture du dernier lieu de résidence en France un relevé d’information restreint (ou RIR) attestant des droits à conduire. Vous pouvez accéder ci-dessous à une information sur la procédure à suivre et au formulaire qui vous sera nécessaire :
Si vous vous trouvez au Portugal, dans l’une des catégories suivantes :
- Etudiant ;
- En formation, en stage ou en mission à durée déterminée ;
- Titulaire d’un titre de séjour spécial ;
- En cours d’installation (et que vous avez quitté la France depuis moins de 185 jours).
- Vous pourrez prétendre au renouvellement de votre permis de conduire perdu, volé ou détérioré : il suffira de solliciter directement la préfecture de délivrance de votre document. Pour plus d’informations : cliquer ici.
- Le cas échéant, vous pourrez également obtenir un permis de conduire international.
- Votre nouveau permis de conduire pourra être retiré, en personne, à la section consulaire.
Nouveau permis européen
Depuis le 19 janvier 2013, de nouveau permis sécurisés sont délivrés au sein de l’Union européenne. Ces permis devront être renouvelés, tous les 15 ans pour les catégories légères du permis de conduire, tous les 5 ans pour les catégories lourdes. Tous les permis de conduire délivrés avant le 19 janvier 2013 sont valables jusqu’au 19 janvier 2033 ; ces titres seront remplacés progressivement == en France == par des nouveaux permis au format « carte de crédit » à partir de 2015 à l’initiative exclusive de la préfecture du lieu où le Français avait sa résidence en France lorsqu’il a obtenu le titre.
Les aéroports au Portugal
Le Portugal possède 3 aéroports internationaux : Lisbonne, Porto et Faro. Ces 3 aéroports desservent régulièrement l’ensemble des principaux aéroports français et européennes.
L’aéroport de Lisbonne est aux portes de la ville avec une station de métro dans l’aéroport. Ce qui simplifie énormément les transferts. Le réseau autoroutier permet un transfert rapide vers les principales villes de la région de Lisbonne.
L’aéroport de Porto est très proche de la ville. Le métro est juste en face de l’aéroport et vous permet d’être rapidement au centre ville. Un réseau autoroutier permet un accès rapide aux principales villes de la région.
L’aéroport de Faro se situe au milieu de l’Algarve et l’autoroute A22 qui traverse l’Algarve facilite grandement les transferts vers les principales villes de l’Algarve. Faro est à 5 minutes, Albufeira – 20 minutes, Vilamoura – 15 minutes, Lagos – 50 minutes, Portimão – 40 minutes, Tavira – 25 minutes.
Le Golf au Portugal
Les golfs sont nombreux et de très grande qualité. Souvent en bord de mer ces golfs vous offrent des vues à couper le souffle sur des parcours qui sauront vous enchanter. Fort de ses 38 parcours l’Algarve est régulièrement élu la meilleure destination de golf au monde. Le climat exceptionnel de la région vous permet de jouer pratiquement toute l’année. Mais la côte d’argent et l’intérieur du pays vous proposent également des parcours qui vous séduiront. Et bien entendu partout à proximité des golfs vous pourrez gouter à la gastronomie locale qui mérite vraiment d’être découverte.
Questions habituelles
Qui peut prétendre au statut de RNH (résident non habituel)
Le statut de résident non habituel (RNH) permet aux retraités européens (et donc français) qui perçoivent des pensions privées dans leur pays d’origine et qui transfère leur résidence au Portugal, d’être exonérés d’impôts sur le revenu pendant 10 ans.Pour pouvoir prétendre au statut de RNH il faut transférer sa résidence fiscale au Portugal et ne pas y avoir résidé pendant les 5 années qui précédent votre demande.
Ce statut de RNH s’applique aussi à certaines professions définies dans le décret de loi. Profession qui considérées à haute valeur ajoutée, à caractère scientifique, artistique ou technique.
Quelle région choisir au Portugal
Le Portugal est un pays qui offre de nombreuses possibilités pour votre installation en tant qu’expatrié. L’Algarve pour son climat et sa douceur de vivre et Lisbonne la capitale sont les deux options qui regroupent le plus grand nombre de français expatriés. Ceci étant la côte d’argent ou la région de Porto et du Douro offre également des options qu’il ne faut pas négliger.
Le coût de la vie au Portugal
L’analyse n’est pas aisée car il faut tenir compte de nombreux facteurs. Ceci étant des études ont été menées à cet effet. Il en ressort que le coût de la vie est inférieur de 25% au Portugal par rapport à la France.
Fiscalité au Portugal
L’impôt sur le revenu est plus élevé au Portugal qu’en France. Bien entendu cet impôt ne concerne pas les personnes bénéficiant du statut de RNH. Il faut ensuite pondérer ce différentiel de la fiscalité avec le coût de la vie qui est inférieur au Portugal. Au final même avec une fiscalité plus élevée au Portugal il est plus intéressant économiquement de vivre au Portugal.
Importation de véhicule au Portugal
Lors de votre installation au Portugal vous pouvez importer sans taxes un maximum de 2 véhicules par couple (1 par personne).
Pour prétendre à cette importation sans taxe il faut répondre à une liste de conditions.
Taxation des biens immobiliers au Portugal
Au Portugal il n’existe qu’une taxe immobilière qui est à payer tous les ans. Il s’agit de l’IMI (Imposto Municipal sobre Imoveis).
Cet impôt est un % de la valeur patrimoniale de votre bien immobilier. Ce % change en fonction des municipalités. Il existe toutefois un minimum et un maximum qui est fixé par la loi de finance votée par le gouvernement.
Il est important de souligner qu’au Portugal l’impôt sur les biens immobiliers n’a pas de commune mesure avec les taxes payées en France. La valeur patrimoniale qui sert de base au calcul de l’impôt IMI est généralement bien moins élevée que la réelle valeur de la transaction.
Le climat au Portugal
Il n’existe pas un climat au Portugal, mais des climats !! L’Algarve offre un climat très clément avec ses 320 jours de soleil par an. Les températures y sont quasiment toujours positives. Il est très rare d’avoir des températures négatives et si cela arrive ce n’est jamais la journée. Le climat en Algarve est très proche du climat californien. Lisbonne est la capitale européenne la plus ensoleillée. Le climat y est également très clément. Porto et l’ensemble du nord du Portugal ont un climat moins ensoleillé et les températures y sont parfois rigoureuses pendant l’hiver.
Le centre du Portugal avec ses sommets a un climat beaucoup plus tempéré. Les températures y sont très rigoureuses l’hiver avec des chutes de neige. Il est possible de skier pendant l’hiver à Serra da Estrela, le sommet culminant du Portugal continental.
Quelle est la rentabilité moyenne d’un investissement locatif au Portugal ?
La rentabilité d’un investissement locatif au Portugal peut varier en fonction de la localisation du bien et des caractéristiques du marché immobilier dans cette région. Cependant, il est possible d’obtenir un rendement brut moyen de 5 à 7%.
Est-ce que je peux louer mon bien immobilier au Portugal sur des plateformes de location de courte durée comme Airbnb ?
Oui, la location de courte durée est très populaire au Portugal et de nombreux propriétaires choisissent de louer leur bien sur des plateformes comme Airbnb. Cependant, il est essentiel de se conformer à la législation locale et d’obtenir les autorisations nécessaires.
Est-ce que je peux bénéficier du régime du RNH si je loue mon bien immobilier au Portugal ?
Oui, en tant qu’investisseur étranger résidant au Portugal, vous pouvez bénéficier du régime du RNH même si vous louez votre bien immobilier. Cependant, certaines conditions doivent être remplies, notamment le respect d’un montant minimum de revenus étrangers.
Conclure notre exploration de l’investissement immobilier au Portugal nous amène à reconnaître l’attrait indéniable de ce marché. Avec sa fiscalité avantageuse, notamment le régime de résident non habituel, et sa qualité de vie reconnue, le Portugal représente une opportunité séduisante pour les investisseurs immobiliers. Les prix compétitifs, alliés à une forte demande locative due à la popularité touristique du pays, offrent un potentiel de rendement intéressant. Néanmoins, comme tout investissement, celui dans l’immobilier portugais doit être effectué avec prudence et une connaissance approfondie du marché local. Il est conseillé de se faire accompagner par des professionnels pour naviguer les spécificités juridiques et fiscales. En somme, investir dans l’immobilier au Portugal peut s’avérer être une décision judicieuse, à condition de l’aborder avec stratégie et discernement.
