Jadis le premier port militaire de la Méditerranée romaine, Fréjus apparaît comme une station balnéaire fort courue. Saint-Raphaël mixe plages, calanques et criques sur fond de roches rouges. Les deux villes du littoral varois assistent à la régulation de leur marché immobilier.
Quels sont les principaux quartiers de Fréjus et Saint-Raphaël ?
Située entre le massif de l’Estérel et la Méditerranée, Saint-Raphaël, 36 km de côte, possède plusieurs quartiers. Le centre-ville avec ses activités commerciales et culturelles, le vieux port, le cœur ancien, la partie littorale auréolée du port Santa-Lucia et du Palais des Congrès, se composent essentiellement d’appartements. Valescure jouxte les golfs. Boulouris s’épanouit entre mer et collines. Tous deux reçoivent villas et petites copropriétés à vocation principale. Dramont, Agay, Anthéor et Le Trayas font la part belle à l’individuel et au secondaire.
Proche de la Méditerranée, le centre de Saint-Raphaël abrite de nombreuses boutiques, le stade nautique, la bibliothèque, la médiathèque, un multiplexe et la gare SNCF. Le T2 oscille entre 180.000 et 250.000 €, le T3 monte jusqu’à 400.000 €. Sur le bord de mer, particulièrement bien entretenu, le T2 vaut entre 190.000 et 400.000 €, le T3, entre 500.000 et 700.000 €, selon les prestations et la vue. Le plateau Notre-Dame et Les Plaines présentent des villas de 600.000 € à 1,5 M €. Boulouris bénéficie d’un véritable cœur de ville. La maison s’y négocie de 550.000 à 1 M €. Plus saisonnier, Agay offre des villas adossées à l’Estérel et orientées sur la Grande Bleue. Les valeurs atteignent rapidement 1 M €. A moins de 7 km du centre, le verdoyant quartier golfique de Valescure attire de plus en plus d’installations principales. La villa classique part à 700.000-900.000 €. Le haut de gamme ou le bien proche des greens évolue entre 1 et 2 M €. Fréjus-Plage draine son lot de programmes neufs et de résidences secondaires. Comme son nom l’indique, la mer se trouve à deux pas. Le T2 part à 200.000-280.000 €. Sur Port-Fréjus, le deux- et le trois-pièces coûtent respectivement 250.000-320.000 € et 400.000-500.000 €. La Tour de Mare accueille des villas, occupées à l’année, entre 500.000 et 650.000 €. Quant aux maisons du Counillier, elles s’échelonnent de 300.000 à 400.000 €.
Dans quelle mesure les prix ont-ils augmenté ? Quel est votre sentiment pour l’avenir ?
On note, sur l’exercice 2005-2006, une forte augmentation de prix. Début 2007, l’heure est à la stagnation, à la baisse à partir du deuxième trimestre. Le marché s’affine et les vendeurs opportunistes n’ont plus droit de cité. Les situations prisées, telles que le front de mer, devraient conserver leur cote. La baisse des valeurs se confirmera probablement sur la gamme intermédiaire.
Les locaux accèdent difficilement à la propriété, les coûts ne correspondant pas à leur capacité d’endettement. Or, la majeure partie des transactions réalisées sur le secteur concerne la résidence principale.
Si la baisse ne figure pas à l’ordre du jour, la surévaluation n’est plus de mise. Actuellement, le marché aborde une phase de régulation.
A l’heure actuelle, considérez-vous le marché comme actif ?
Il fonctionne au ralenti. Les prix ne sont plus en rapport avec les biens proposés.
Le décalage entre l’espérance des vendeurs et le pouvoir d’achat des acquéreurs, associé à l’attentisme des seconds provoqué par des coûts trop élevées, constitue un frein à la fluidité.
Le marché est actif. Les stocks se sont reconstitués et les taux de crédit restent intéressants. Un mandat contracté au juste prix connaît un délai de réalisation rapide, généralement inférieur à trois mois.
La demande s’avère toujours présente, mais seuls les propriétaires qui ont un réel projet concrétisent celui-ci.
Se dégage-t-il un profil type de la clientèle de Fréjus et de Saint-Raphaël ?
La clientèle est à 32 % locale. 50 % des acheteurs proviennent de région parisienne, de Rhône-Alpes ou de l’Est de la France. Les étrangers arrivent d’Italie, de Grande-Bretagne, de Belgique, de Hollande et des pays scandinaves. Sur Saint-Raphaël, l’âge moyen atteint 50-55 ans.
La destination plaît aux jeunes retraités en quête de soleil. De catégorie socioprofessionnelle aisée, ils plébiscitent les villas récentes ou les appartements de qualité sis en centre-ville.
Les amateurs de résidences secondaires prennent la direction du littoral raphaëlois ou de Fréjus-Plage, quand ceux du segment principal se dirigent vers Les Plaines et Notre-Dame.
Dans quelle mesure et sur quel type de bien peut-on encore spéculer ?
L’exceptionnel n’a pas de prix. Les produits de bonne qualité avec un emplacement de premier ordre et une vue mer trouvent toujours preneur.
Quels sont les principaux programmes neufs ?
On observe de nombreuses opérations dans le cœur raphaëlois et à Fréjus-Plage, dont une part à prix maîtrisés à l’attention des actifs. Elles découlent de la volonté de densifier les zones urbaines. En périphérie, « Les Jardins de Jade » à Boulouris et « Rive nature » à Agay sont en cours de commercialisation.
Particulièrement actif, le neuf se vend rapidement.
Vos dernières transactions ?
Un appartement de 110 m2 en parfait état dans le centre de Saint-Raphaël à 350.000 € et un T2, à 100 m de la mer, idéal en vacances, 140.000 €.
Un trois-pièces à Port-Fréjus, orienté sur la Méditerranée et le port, 465.000 €. Une villa de quatre chambres à Valescure, 890.000 €.
Des studios, proches de la mer ou situés dans des résidences avec piscine, entre 85.000 et 115.000 €. Des T3 et T4, destinés à l’installation principale, à moins de 200.000 €.
Une villa récente avec vue panoramique sur l’Estérel, édifiée sur un terrain de 800 m2 agrémenté d’une piscine, 720.000 €. Un appartement de 90 m2 dans une résidence, également avec piscine, 320.000 €. Ces deux produits jouissent de belles prestations.
